Comparative apwòch. Metòd pou detèmine valè a nan byen imobilye

Nan pratik nan mond nan jaden an nan travay byen imobilye evalyasyon itilize twa apwòch:

• konparatif oswa mache;
• chè;
• pwofitab.

Chwa a nan metòd depann sou objè a nan evalyasyon ak sitiyasyon reyèl la, ki te devlope alantou yon patikilye di ki kalite byen imobilye. Sepandan, se metòd la ki pi serye toujou konsidere kòm yon apwòch konparatif nan pou detèmine si valè evalye.

prensip debaz nan evalyasyon konparatif

Comparative apwòch - yon seri teknik detèmine valè sou mache a nan pwopriyete a. Estimasyon pwopriyete konpare ak objè menm jan an.

Baz la nan evalyasyon ki baze sou prensip sa yo:

• Pwovizyon pou ak demann. endikatè sa yo de yo inséparabl lye, yon kantite limite nan pwopozisyon ogmante yon demann espesifik, epi Kontrèman, ofri yo pi plis, demann la mwens.
• Sibstitisyon. Ni achtè a pa peye yon pri ki pi wo si pwopriyete a ak pwopriyete ki sanble vo mwens.

Konsèp la nan valè sou mache a se prèske ki idantik ak konsèp la nan pri ekilib. Pri a ekilib - se yon seri nan karakteristik quantitative ak prix faktè ki detèmine demand ak ekipman la ak pou pwojè a, ki se konpare.

Kritè prensipal pou seleksyon an konparabl detèmine valè a nan byen imobilye

Eleman ki te pran an kont nan analiz la konparatif, yon gwo kantite, ak konbinezon yo se prèske egal a Infinity. Se poutèt sa, lè li ap analize limite a sa sèlman yon sèten kantite faktè ki gen yon enpak dirèk sou prix.

konpare eleman. kòm yon dwa

Nenpòt charj oswa esklavaj mennen nan yon diminisyon nan pri a nan objè a estime. Ki se, se nenpòt ki restriksyon sou dwa pou yo pwopriyetè - se diminye pri. Si se objè a estime nan konparezon avèk objè konparab pa gen dezavantaj yo, pri a, sou kontrè a, ogmante.

Pou disponibilite de sèrvitud peyi - se pa sèlman faktè a etap-desann. Nan evalye valè trè enpòtan, transfè komen nan peyi a oswa dwa a kontra-lwaye, sèvi ak pèmanan. de dènye Règ yo aplike nan bese faktè. Li enpòtan anpil pou, si peyi a gen limit sèten yo pi lwen fas ak li.

Regleman pou vann

kondisyon sa yo te pran an kont, si objè a evalye vrèman gen karakteristik yo ki diferan nan vant la.

Nan bese faktè gen ladan fayit, se sa ki, vandè a nan yon prese fè yon achte ak vann tranzaksyon, depi se tan an ekspoze nan mache a byen imobilye objè sètènman redwi an konparezon ak objè menm jan an.

Evalyasyon an nan enfliyans enpòtan ak kominikasyon ki gen rapò, patenarya, men yo evalye risk sa yo se difisil.

Si yo achtè a ak vandè ki gen rapò relasyon kontra-lwaye, epi li se te planifye yo konkli kontra a lavant ant yo, yo nan lòd pou konsève pou sou peman taks, nan kou, pri a yo estime yo pral ba. Motivasyon nan ka sa a, yon sèl - kòm pati yo tranzaksyon an yo ki konekte pa lòt relasyon ki pa mache, Se poutèt sa, vandè a aktyèlman Confer achtè a. Tankou yon sitiyasyon, si tranzaksyon an pral sou kondisyon ki nan opsyon an.

Pou ogmante valè evalye sou byen imobilye rezidansyèl reyèl ka pote Prospect nan k ap resevwa sibvansyon eta a pou devlopman enfrastrikti. Se gwosè a nan prete nan swadizan preferansyèl detèmine soti nan diferans ki genyen ant sibvansyone ak mache prete.

kondisyon yo sou mache

Bò lanmè a mwens kapab itilize si gen yon diferans enpòtan ant pri sou mache a pou pwopriyete ki sanble ak ekspè.

Chanje fonksyonalite a kapab tou gen pou te pran an kont lè evalye, kòm enpak la sou demand ak ekipman pou.

imobilye Kote Sit

faktè fizik (pou peyi a)

Comparative apwòch pou evalye peyi enplike Karakteristik rasanbleman nan pwopriyete a objè:

• gwosè;
• fòm;
• géologie;
• relief;
• nivo nan preparasyon, se sa ki, si otorize vejetasyon tè, si wi ou non iregilarite yo yo elimine;
• bon jan kalite endikatè nan tè.

pi enpòtan pou remake a se prezans la oswa absans nan mòn oswa pant, fòmasyon wòch oswa fose. Siyifikativman, gen kèk kapasite pote nan tè a, fòs li yo, prezans nan dlo tè. Li enpòtan anpil pou, si gen enfòmasyon sou ensidan an posib pou mineral. Si se enfòmasyon ki konfime, yo pral peyi a va oblije gen yon chay nan lavni.

Karakteristik Jeneral nan objè a yo dwe evalye

Market konparezon apwòch - etid la nan karakteristik sa yo ki ogmante pri pou peye pou enstalasyon. Men sa yo enkli:

• gwosè a nan yon bilding oubyen yon lokal;
• segondè bilding ki ho;
• ak nan zòn nan prezans nan enstalasyon Segondè;
• wotè plafon an.

Enpòtan an se materyèl la soti nan ki bati bilding lan, plis modèn ak plis serye li se, ki pi wo valè a nan pwopriyete a. Denye men pa pi piti pwi yo ak aparans la an jeneral nan bilding lan, prezans nan reparasyon ak antre fasil. Si D 'a soti nan lakou a, li pral yon faktè etap-desann.

Mank antretyen - li se yon okazyon yo chanje rapò a pou evalyasyon yo. Se kalkil sa a te fè sou valè a nan depans sa yo nan reparasyon oswa travay restorasyon, pran an kont benefis yo sòti nan envestisman ap travay nan konstriksyon an oswa reparasyon.

fòs ekonomik

Comparative apwòch nan byen imobilye - li se pran nan kont-depay posib nan resous enèji pandan yon operasyon. Ogmante a konstan nan pri pou peye pou sèvis piblik fè moun toujou ap panse osijè de ekonomize epi sèvi ak nan sous enèji altènatif.

An patikilye, sa a faktè enpòtan, si se objè a akeri pou plis kontra-lwaye. Pi gwo a rapò a nan revni nan depans, ki yo pral itilize pou operasyon nan bilding nan oswa nan sal, ki pi piti a gwosè a nan retounen nan kapital nan revni nèt nan lokasyon an nan byen imobilye.

Kategori sa a aplike a mezire prezans la oswa absans nan mèt, si wi ou non pou misyon pou minimize pèt chalè evènman yo ap fèt.

lòt mezi

Evalyasyon enplike nan konsiderasyon de prezans la oswa absans nan eleman nan sèvis yo. Egzanp lan pi senp - si gen yon asansè nan kay la oswa ou pa. Prezans nan yon absans konplè oswa pasyèl pou kominikasyon, plis la ki konekte nan sistèm nan lokal yo. Si twò anpil enpèfeksyon, se koreksyon an te pote anba. se Estimasyon nan byen reyèl la ki te fèt toujou pou yon varyete de endikatè.

Premye etap yo nan règleman

Tout kalkil ki baze sou yon apwòch konparatif nan enfòmasyon sous louvri sou te pote a soti dènyèman ak yon tranzaksyon ki sanble byen imobilye.

etap evalyasyon:

1. Yon etid nan pwopozisyon menm jan an nan segman an espesifik byen imobilye, idantifye konparabl ki te vann dènyèman.
2. Enfòmasyon ki ranmase analize endividyèlman epi li se chak fraz konpare ak estime pwopriyete a byen imobilye.
3. Izolasyon prix karakteristik, amannman ki fèt nan rapò an evalyasyon.

Rekonsilyasyon nan pri ajiste ak estimasyon ki gen valè final la nan apwòch la konparatif.

Avantaj konparatif apwòch

Premye a tout, metòd la fè li posib a reflete opinyon an sèlman nan achtè tipik ak vandè.

se evaliasyon pwopriete reflete nan pri yo kounye a, pran an kont chanjman nan kondisyon finansye, e menm enflasyon. Evalyasyon se toujou statics chita.

Pou evalye pwopriyete a espesifik, li pa nesesè yo aprann tout nan mache a byen imobilye, men se sèlman objè menm jan an. Teknik la se trè senp, ak rezilta serye.

... ak dezavantaj

• Li se byen difisil a etabli pri a reyèl.
• Ranpli depandans sou aktivite a ak estabilite nan mache a byen imobilye.
• Konpleksite a nan done amonizasyon, kote objè ki sanble diferan konsiderableman an tèm de lavant yo.

an konklizyon

Sans la nan apwòch la konparatif nan evalyasyon an nan byen imobilye konprann tou de achtè an ak vandè. teknik la pèmèt pati yo yo eksplore mache a byen imobilye ak asire w ke yo pa pèdi. pouvwa evalyasyon an dwe baze sou deja fini tranzaksyon oswa ofri lòt vandè. Nan nenpòt ka, konparatif metòd la - yon sistematize ak konparezon nan done nan pwopriyete menm jan an. Bagay la prensipal ki seleksyon an nan atik menm jan an pou konparezon te pran an kont faktè sa yo espesyal oswa etranj, tankou menas la nan kriz malkadi kolateral, chanjman ki fèt nan lwa ak règleman nan nivo lokal, oswa echèk konfòme l avèk akò a prè, prezans nan eleman nan fòse.